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  • : Le blog de harent le varent
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  • : Ces trois regles signifient littéralement : « Ne vois pas », « N'entends pas », « Ne parle pas ». Plus précisément, la doctrine citoyenne signifient « je ne dis pas ce qu'il ne faut pas dire », « je ne vois ce qu'il ne faut pas voir », et enfin « je n'entends ce qu'il ne faut pas entendre »
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je ne vois pas, ne parle pas et n'entend pas. je ne suis plus rien sinon je mexprime, alors voila l'occassion.

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22 janvier 2013 2 22 /01 /janvier /2013 17:17

Destinée à remplacer le dispositif Scellier, la loi Duflot sur l'investissement locatif se veut plus sociale que son prédécesseur (loyers inférieurs de 20 % au marché, ciblage des zones tendues) mais également plus profitable pour des investisseurs qui pourront dès lors bénéficier d'une réduction d'impôt, non plus de 13 % mais de 18 % (sur une période allant de 9 à 15 ans).

La loi Scellier Social permetais une réduction d'impôt de 13% sur 9 ans puis de 10% sur 6 ans, soit une durée totale de mise en location de 15 ans dans la limite du plafond des niches à 18.000 euros/an sur un investissement maximum de 300.000 euros, soit un maximum de réduction d'impôt de 4333 euros par an pendant 9 ans puis 5000 euros par an durant 6 ans. Le loyer du locataire est plafonné tout comme ses conditions de ressources. Il etait donc possible de bénéficier d'une réduction d'impôt totale de 69 000 euros sur 15 ans. (39 000 euros sur 9 ans + 30 000 euros sur 6 ans).

La loi Duflot permettra de déduire 17 à 20% du montant de l'investissement sur une durée de 9 à 12 ans pour un bien d'une valeur plafonnée elle aussi à 300.000 euros mais avec un loyer lui aussi plafonné et des conditions spécifiques de ressources du locataire. Sur le même principe il est donc possible de supposer que le contribuable pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% sur 9 ans. Ce dispositif est quant à lui soumis au plafonnement des niches à 10 000 euros. Il sera donc possible d'économiser jusqu'à 54 000 sur 9 ans.

Sur le papier, avantage donc à la Loi Duflot sur 9 ans. La comparaison s'arrête là car il est indispensable de prendre en compte la situation personnelle du contribuable. Un foyer lourdement imposé aura intérêt à souscrire rapidement un investissement en Scellier Social pour bénéficier de la niche des 18 000 et 69 000 euros de réduction d'impôt sur 15 ans, alors qu'un foyer moins imposé se satisfera de la niche des 10 000 et d'un retour sur réduction d'impôt plus fort à 54 000 euros sur 9 ans.

Au-delà de la simple comparaison financière, il faut prendre en compte la future rentabilité de l'investissement. Les zonages en loi Scellier sont connus tout comme les plafonds de loyer et de ressources, il n'en est pas de même pour la loi Duflot. Le futur investisseur devra donc prendre le pari d'attendre pour un investissement en loi Duflot qui pourrait lui procurer une rentabilité supérieure à un investissement immédiat en Scellier Social.

En dernier lieu, il est indispensable d'examiner le marché en lui-même. Bien qu'étant situés sur des zones en tension avec des prix inférieurs de 20% au prix du marché, les futurs programmes Duflot trouveront ils leurs locataires ? Le plafonnement des ressources risque d'exclure une classe moyenne aisée dont les investisseurs sont friands du fait de leur solvabilité renforcée.

Le marché de l’emploi n’est pas au beau fixe et les plus touchés sont les classes moyennes, cette même catégorie qui est concerné par les investissements de la loi DUFLOT. Si la France n’arrive pas à inversé la courbe de son chômage, cela risque de faire augmenter le nombre de chômeur et d’amener beaucoup de famille à ne plus pouvoir payer loyer ou de rembourser leur crédit. A ce moment la, le piège va se refermer sur ces honnêtes citoyens. Sur le papier la loi DUFLOT semble attractive, mais les risques sont beaucoup plus importants qu’on ne le pense ; perte d’emploi, pas de locataire, loyer impayé, syndic, déclaration fiscal etc. Certaine personne pense qu’il suffit de signer cet investissement, et que tout ira tout seul, il se trompe et ce n sont pas les seuls problèmes.

A coté de cela, l’état veut construire des milliers de logement dans un temps réduit, si l’état tient ses promesses, on risque à un moment de se retrouver avec trop de logement sur le marché, ce qui aura pour conséquence de faire baissé les loyers et à être en délicatesse avec son banquier.

Si on n’est pas préparer, on y perd pied rapidement et quand on part pour 9 ou 15 ans, on doit savoir ou on met les pieds. Le beau rêve peut tourner en cauchemar avec tout ce qui va avec.

En résumé, si vous êtes un foyer fiscal lourdement imposé dépêchez-vous d'investir en Scellier Social et si vous êtes un foyer moyennement imposé, ne prenez pas de risque d'investir en loi Duflot pour obtenir une réduction d'impôt plus importante sur une durée plus courte, mais à long thermes risque de vous couter plus cher.

 

D’autant plus que Selon Bruxelles, la loi Duflot serait illégale.

Un investissement immobilier locatif devrait bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'il soit réalisé en France ou sur le sol de tout autre état de l'Union européenne. C'est en vertu de ce principe que Bruxelles vient d'assigner la France devant la Cour de justice européenne pour fiscalité discriminatoire. Si ce n'est pas la première fois que la Commission fustige ainsi les dispositifs immobiliers français (les lois de défiscalisation Robien, Besson ou Borloo avaient déjà fait l'objet de vives critiques dès 2011), cette dernière entend désormais durcir le ton afin que ne soient plus bafoués, selon elle, les fondements mêmes de l'Europe.

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Published by harent le varent - dans finance
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commentaires

Simulateur loi Duflot 29/10/2013 11:36

Le mieux pour comprendre la loi Duflot est encore de réaliser une simulation afin d'avoir un regard concret sur les avantages de ce nouveau dispositif qu'est la loi Duflot 2013 !

loi duflot 09/02/2013 03:36

bonjour,les infos que vous donnez sur le dispositif duflot ne sont pas exactes : c'est 18% sur 9 ans et non ce que vous indiquez. Plus d'info sur notre site.

harent le varent 09/02/2013 19:26



merci pour se rectif